房价凭什么赶超无锡？今天的常州，是被高看还是被低估了？
“你好，我想问一下，常州这个小县城啥也没有，凭啥房价这么高？房价都快超过无锡了，可常州这小县城跟人家无锡有的比吗？”
这是来自一位网友非常“有礼貌”的提问，甚至让分析师觉得“无力反驳”。
注意，是“无力反驳”，不是“无法反驳”。到底是有多强的信念感，才会坚信常州是一个“小县城”？
分析师猜测，古往今来，也只是“坐井观天”这样的成语能用来形容这个情形了吧。
百度百科关于县城的定义是这样的：县城，汉语词语，拼音是xìan chéng，意思是指县治所在的城镇。
那么，按照这个释义，常州被称作“县”的时间可能只能追溯到秦王25年设置的延陵县了。隋唐以来，常州一直是州、郡、府所在地，不知何来的“县城”一说，更何况前面还被加了个“小”字。
既然总是被说常州的房价即将超过无锡了，那么我们就来对比一下两城市以及周边的房价。
2020年末，常州市本级（不含金坛）商品住宅成交均价为18366元/㎡，同期，无锡市本级商品住宅成交均价为19841元/㎡。
价差约1500元/㎡的背后，还不考虑无锡严格的调控政策导致的房价数据失真（备案价格偏低于真实价格）。
把时间线拉长，常州的房价在短时间内有没有超越无锡的可能性呢？
首先，看一下房价趋势。
看一下当下的市场表现，南京及苏州单盘均价超3万元/㎡的在售新建商品房项目都已突破了100个。无锡市16个，常州是4个。单盘均价超2万元/㎡（低于3万元/㎡）的在售新建商品房项目，南京和苏州均突破150个，无锡是79个，常州是31个。
在这样的价格体系下，常州如果想要超越无锡，恐怕还是有一定难度的。
再看一下地价走势。
截止到2021年一季度，常州主城区的万元地宗数是32宗，无锡已突破70宗，苏州、南京已遍地都是万元地。
2020年，常州市本级平均地价为10159元/㎡，无锡市本级平均地价为12275元/㎡。
“面粉”价差超2000元/㎡，也就意味着未来“面包”的价格差距应该也不会低于这个数。
房价暂时没有超越无锡的可能性，是不是就意味着常州就真的跟无锡没得比呢？也不尽然。
目前的苏锡常区域形成于1983年，天然的地理差异使得常州的最近一轮的城市转型浪潮中，失去了先机。这一点是必须承认的。
但这个时间段的相对“落后”，是存在多种主客观因素的。最为明显的一个差距就是，2020年当南通跨过了万亿城市的门槛之后，常州7800亿的GDP总量，倒显得有点“增速缓慢了”。
但实际情况如何呢，一份来自国民经略的数据，对比了全国主要城市近10年GDP涨幅，前十没有江苏城市。南通、南京分列11、12位。常州列22位，苏州列33位，无锡列35位。
不难看出，与苏州、无锡相比，常州这十年的GDP增幅还是有一定的优势的。
但不得不承认的是，苏州的GDP绝对值确实位于江苏头部，即便放到整个长三角区域，也是除上海之外的“老大哥”了。无锡的GDP也远高于常州。
但这又如何呢？
如果单纯比较市本级的GDP，苏州（不含吴江）2020年市本级的GDP是7457.3亿元，无锡2020年市本级的GDP是6424.52万亿，常州2020年市本级（不含金坛）的GDP是5745.7亿。在没有强县市的支撑下，三城市本级之间的GDP差距并没有我们想象中的那么大。而苏州无锡的增长困难，也并不低。
在实现增长的道路上，三个城市都各有各的“难题”，上海的发展红利眼看开始转向，南通成为这个更大的“获益者”。强省会理论在江苏似乎又有点行不通。
“苏锡常”抱团或许将成为当前这个节点能给这三个城市带来更多收获的一条出路。
分析师一直认为，这个抱团过程中，不是常州在抱大腿，苏州、无锡也更需要打通这条“中轴线”。
随着苏中、苏北城市的加速发展，苏锡常无缝衔接，与这些城市联合发展，才是一条正确的道路。
今年年初的“创新发展大会”，对于常州的发展来说是非常具有承前启后意义的。在过去的十多年间，“常州智造”的口号已经逐步叫响，传统的工业明星城搭上"创新”的步伐，常州已经形成了自己独有的增长力模式。
这样的增长力之下，加上常州中轴支点的定位。常州的城市发展能动性，是内生的，源源不断的。
站在城市价值的发展节奏上去看待房地产市场的价值更迭，这是我们一直坚持的立场。
这几年，常州房价的涨幅确实有些“超乎”大部分人的意料，但实话实说，相比周边城市，涨的真没那么夸张，不必过度“高看”。
另一方面，常州的城市价值也完全撑得起这个房价以及未来的增长力，对于常州这座城市，也不要过于“低估”。
本文代表克而瑞常州机构观点，供参考
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